O mercado de galpões industriais no Brasil ainda está em maturação, mas já exibe fundamentos que podem consolidá-lo como um dos segmentos mais robustos entre os fundos imobiliários. Especialistas da inVista Real Estate, no FIIs Experience da Suno, destacaram que ativos de qualidade aliados a altos investimentos dos inquilinos elevam a previsibilidade de renda e reduzem a vacância. Essa combinação cria um ciclo de estabilidade que beneficia cotistas no longo prazo.
Segundo Marcelo Rainho, fundador da inVista Real Estate, quando o ocupante investe somas significativas em adequações e maquinário, a troca de imóvel se torna custosa e complexa. Esse efeito de ancoragem é particularmente forte em galpões industriais, pois a operação depende da infraestrutura instalada e de processos calibrados para aquele ativo específico. “O principal risco do inVista Brazilian Business Park não é o inquilino sair, mas eventualmente quebrar”, afirmou.
No portfólio do IBBP11, empresas globais dos setores de saúde, automotivo, alimentício e construção civil reforçam a resiliência operacional. Essa presença multinacional — com origens em Estados Unidos, Canadá, Alemanha, Coreia do Sul, Japão e Itália — dilui riscos e eleva o padrão de governança. A diversificação setorial e geográfica sustenta contratos mais longos e margens previsíveis.
Infraestrutura é o coração da competitividade desses ativos. Vagner Borin, criador do Brazilian Business Park, ressalta que localização estratégica e proximidade a centros de consumo são diferenciais críticos. O investimento em plantas industriais, que pode somar dezenas de milhões de dólares, amplia a barreira de saída do inquilino. Esse contexto fortalece a tese de FIIs logístico-industriais com perfil core.
Robson Alves, sócio-presidente do BBP, identifica a infraestrutura como o maior gargalo do setor. “Erguer um galpão é simples; difícil é garantir água, energia e base operacional. Isso leva anos”, disse. O modelo do complexo, plug and play, busca mitigar esse risco ao prover utilidades essenciais e suporte às operações.
Para escalar a estratégia, a gestora lançou o IVBP11, voltado a consolidar ativos industriais de alta qualidade com maior liquidez e acesso ao investidor pessoa física. O fundo deve iniciar com R$ 1 bilhão em patrimônio, mais de 400 mil m² de ABL e portfólio diversificado, com potencial de atingir R$ 5 bilhões no longo prazo, reforçando a tese de galpões industriais como pilar defensivo nos FIIs.
