A perspectiva de valorização dos fundos imobiliários de shopping centers ganha força diante da escassez de projetos greenfield no horizonte. Especialistas ouvidos no FIIs Experience, evento da Suno, avaliaram que a ausência de novos empreendimentos cria um ambiente favorável aos ativos já listados, apoiado por fundamentos operacionais sólidos e por um ciclo de oferta limitado.
Sem sinal concreto de expansão relevante da área bruta locável (ABL), a dinâmica de oferta e demanda tende a beneficiar os portfólios atuais. Em um segmento no qual a maturação é lenta, os shoppings já operacionais devem capturar maior fluxo de consumidores e lojistas, além de negociar melhor mix e aluguéis, reforçando a resiliência dos FIIs.
No cenário hipotético de retomada de projetos, o impacto seria diluído no tempo. Um shopping costuma levar perto de oito anos entre concepção, construção e estabilização, o que preserva a vantagem competitiva dos empreendimentos existentes. Essa janela prolongada sustenta a tese de valorização, sobretudo em um mercado que ainda carrega um prêmio de risco elevado herdado do período pandêmico.
Giuliano Ricci, sênior partner e head residencial da VBI Real Estate, ressaltou que o foco do setor está distante dos greenfields. “No curto prazo, o desenvolvimento vai acontecer por meio de expansões, não de novos shoppings”, disse. Para ele, a reforma tributária pode acelerar a migração de imóveis para FIIs, ampliando o universo investível e diversificando ofertas aos cotistas, o que reforça a atratividade estrutural do segmento.
Felipe Gaiad, da Hemisfério Sul Investimentos, atribui aos juros altos o principal freio aos lançamentos. “A taxa de juros elevada ancora os investimentos, e quem está apostando em greenfield não está conseguindo o retorno esperado”, afirmou. Os fundamentos seguem saudáveis: “A vacância média está em torno de 4% e a inadimplência é baixa”, disse, indicando base operacional robusta.
Escassez favorece FIIs de shopping centers
Para Gaiad, o mercado está praticamente fechado para novos projetos, abrindo uma avenida de ao menos cinco anos para os ativos listados. Marcos Baroni complementa que os FIIs de shopping ainda precificam um prêmio de risco exagerado desde a pandemia.
Nesse contexto, a falta de oferta nova e o desempenho consistente reforçam a tendência de reprecificação dos fundos de shopping centers.
