A expansão acelerada do mercado de fundos imobiliários no Brasil está redefinindo a forma como investidores e analistas avaliam as carteiras. O movimento é ainda mais evidente nos fundos híbridos, que combinam diferentes classes de ativos e exigem uma leitura estratégica do portfólio. Com um universo cada vez mais amplo de opções, a profundidade extrema em cada ativo vem cedendo espaço a uma análise orientada por eficiência e gestão.
Durante o FIIs Experience, evento da Suno em São Paulo, Luiz Augusto, sócio fundador da TRX, destacou que o volume atual de fundos imobiliários torna inviável examinar todos os imóveis com o mesmo grau de detalhe. “Não vai mais existir espaço para esse nível de profundidade com a quantidade de fundos que temos hoje”, afirmou, sinalizando uma mudança estrutural na abordagem de análise do setor.
Em comparação com mercados maduros como o dos Estados Unidos, onde há entre 40 e 50 REITs relevantes, o Brasil opera com centenas de FIIs. Essa assimetria eleva a complexidade e exige novos critérios de priorização. “Hoje, o jogo não é mais analisar imóvel por imóvel. É analisar a capacidade de gestão”, disse o executivo, reforçando que a escala demanda processos e governança robustos.
As gestoras com múltiplos veículos encaram desafios que vão além da seleção de ativos. “A complexidade não é suprida apenas por pessoas. Existe um limite operacional”, pontuou. Nesse contexto, entra em cena a priorização inteligente dos recursos analíticos e a adoção de métricas padronizadas, sem abrir mão da diligência nos pontos críticos.
Abordagem estratégica na análise de FIIs
A metodologia sugerida por Augusto adota a curva ABC, na qual um “deep dive” recai sobre aproximadamente 40% dos ativos mais relevantes. O restante é acompanhado por filtros e checkpoints objetivos, mantendo a visão de risco e retorno. Nessa lógica, a competência da equipe — alocação de capital, gestão de portfólio e timing de decisões — torna-se o principal diferencial competitivo.
Há, porém, ativos cujo valor extrapola o retorno financeiro imediato. “Existem imóveis que não são só retorno. Têm valor implícito, identificação, posicionamento”, observou. Entre os exemplos do TRXF11, citou o Hospital Israelita Albert Einstein e o Hospital Sírio-Libanês, além de centros logísticos ocupados por Mercado Livre e Shopee — ativos-âncora que reforçam imagem, liquidez e resiliência do portfólio, consolidando a tese de que, no atual estágio dos fundos imobiliários, o que mais pesa é a qualidade da gestão.
