O segmento de galpões logísticos atravessa o melhor ciclo das últimas duas décadas, impulsionado por forte demanda e oferta limitada. A combinação desses fatores já se reflete na precificação dos contratos e na aceleração das locações, segundo avaliação de executivos do setor. Em um mercado com pouca vacância e competição acirrada por ativos de qualidade, investidores encontram um ambiente propício para valorização.
Rafael Fonseca, CIO da Bresco, destacou no FIIs Experience, da Suno, que a vacância abaixo de 8% pressiona os aluguéis. Em sua visão, níveis inferiores a 10% ou 12% já indicam repasse de preços, o que reforça a tese de mercado apertado. Para ele, ainda há espaço relevante para ganhos, sobretudo em empreendimentos bem localizados e com especificações técnicas superiores.
Grandes companhias aceleraram seu movimento de ocupação, intensificando o descompasso entre oferta e demanda. Empresas como Mercado Livre e Shopee têm antecipado contratos para assegurar áreas estratégicas e mitigar riscos de disponibilidade. Essa postura evidencia a corrida por capilaridade e eficiência, com preferência por parques logísticos próximos a eixos de consumo.
À medida que a escassez se aprofunda, desenvolvedores e proprietários ganham poder de negociação, enquanto inquilinos buscam contratos mais longos para travar condições. A expansão do e-commerce, a reconfiguração de cadeias de suprimento e a busca por prazos de entrega menores seguem como vetores estruturais de sustentação. Nesse contexto, projetos com padrão AAA e certificações se destacam.
Perspectivas e macro favorável para galpões logísticos
No front macro, o ambiente de incerteza geopolítica, com conflitos e calendário eleitoral global, favorece ativos reais e descorrelacionados. Fonseca observa que, diante da volatilidade, investidores tendem a priorizar previsibilidade de fluxo e proteção inflacionária. O imobiliário logístico desponta como alternativa resiliente, com contratos reajustados por índices e demanda secular.
Para o investidor, a combinação de vacância baixa, pressão altista nos aluguéis e expansão do consumo digital cria um conjunto raro de catalisadores. O CIO da Bresco reforça que “este é o momento de se posicionar”, mirando ativos de qualidade e gestões especializadas. Em síntese, os galpões logísticos seguem em trajetória positiva, sustentada por fundamentos sólidos e perspectivas de valorização.
