Os fundos imobiliários de papel vêm demonstrando resiliência acima do esperado em meio à pressão no crédito privado, segundo gestores ouvidos no FIIs Experience, evento da Suno em São Paulo. A leitura é de que, apesar do ambiente macro mais duro, a qualidade dos lastros e a gestão ativa têm amortecido choques recentes e preservado a performance setorial.
Bruno Bagnariolli, gestor da Mauá Capital, foi taxativo ao afirmar que “nossa carteira não tem nenhum alerta vermelho”, sinalizando conforto com as estruturas de crédito e com os mecanismos de proteção. Para o mercado de crédito privado em geral, porém, o contexto segue desafiador, com petróleo elevado, dependência logística rodoviária e inflação pressionada, fatores que mantêm os juros altos por mais tempo.
No setor imobiliário, a experiência da pandemia reforçou a tese de resiliência. Bagnariolli lembrou que, apesar de inúmeras renegociações, não houve danos estruturais relevantes aos fundos. Segundo ele, renegociar faz parte da gestão, alongando fluxos sem, necessariamente, gerar perdas econômicas — movimento bem diferente do observado em alguns casos de Fiagro.
O gestor reconhece maior sensibilidade no segmento residencial, dado o encarecimento de terrenos e obras desde 2023. Ainda assim, avalia que eventuais problemas tendem a ser pontuais e tratáveis. A tese central da casa é clara: ativo imobiliário bem estruturado, com originadores sólidos e fluxo consistente, reduz a probabilidade de estresse relevante, sobretudo quando há monitoramento contínuo e antecipação de bandeiras amarelas.
Flavio Cagno, da Kinea Investimentos, compartilha a visão de que não há risco estrutural para a indústria no curto prazo. Para ele, o crédito imobiliário historicamente se comporta de modo mais defensivo, inclusive em períodos de estresse, embora a qualidade dos CRIs não seja homogênea e exija análise caso a caso.
Cagno pondera que a sustentabilidade de projetos com juros próximos de 20% no médio prazo é questionável, o que demanda seletividade na originação e na precificação de risco. Para o gestor, o crédito imobiliário costuma ser o último a sofrer em choques macro, mas não é imune a cenários extremos.
Por fim, Cagno enfatiza que entender quem toma o crédito é tão ou mais importante do que avaliar o imóvel subjacente. O risco Brasil segue determinante: os últimos 24 meses, afirma, foram marcados por deterioração relevante da confiança no país — um vetor que continua no radar dos gestores.
