Os fundos imobiliários de shopping centers se destacaram entre os segmentos do IFIX em 2025, com valorização média ponderada de 25,2%. Em 2026, o desempenho segue acima do índice, sustentado por evolução operacional e resiliência do setor diante de juros elevados. Relatório setorial do Itaú BBA reforça a tendência positiva e indica continuidade dos fundamentos.
No início de 2026, os FIIs de shoppings acumulam rentabilidade de 2,91%, superando o IFIX no mesmo período. O documento do banco aponta melhora gradual dos indicadores, com estabilização do faturamento dos lojistas e recuperação consistente de tráfego e vendas. Essa dinâmica fortalece o ciclo de distribuição de rendimentos e sustenta o apetite dos investidores.
A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) reportou movimentação de R$ 200,9 bilhões em 2025, alta de 1,2%. Para 2026, a projeção é de 1,4% adicionais, levando o faturamento estimado a R$ 203,7 bilhões. O número de empreendimentos também cresce: o país encerrou 2025 com 658 shoppings, após 10 inaugurações, e a expectativa é abrir mais 11 unidades neste ano, expandindo a ABL.
Transações entre fundos ganharam tração em um mercado de capitais mais restrito. Com menor espaço para novas emissões, operações de troca de cotas e vendas de participações se intensificaram. Casos envolvendo XPML11 (XP Malls) e BBIG11 (BB Premium Malls FII) ilustram aquisições e alienações estratégicas, mirando otimização de capital e qualificação de portfólio. A captura de sinergias pode destravar valor e gerar ganhos não recorrentes.
Apesar do avanço operacional, os FIIs de shopping ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial, reflexo do patamar de juros. Entre nove fundos analisados, cinco receberam recomendação de compra e quatro, neutra. O BBIG11 teve recomendação elevada, em meio a desinvestimentos e ajuste de alavancagem que tendem a reduzir risco e melhorar métricas.
Em síntese, os fundos imobiliários de shoppings unem fundamentos sólidos, pipeline de crescimento e atividade transacional ativa. Para o investidor, a combinação de desconto, melhoria de resultados e eventuais catalisadores de portfólio pode sustentar retornos superiores, sobretudo se o ciclo de juros começar a ceder.
