O mercado de fundos imobiliários (FIIs) deve atravessar 2026 com mudanças relevantes de desempenho entre segmentos, acompanhando o ciclo de juros. Em linha com o padrão histórico, a aproximação dos cortes tende a favorecer os FIIs de tijolo, que costumam responder com maior compressão de cap rates e valorização das cotas em ambientes de afrouxamento monetário. Ainda assim, o Itaú BBA reforça que sua preferência estratégica segue com os FIIs de papel, especialmente pela resiliência na distribuição de rendimentos.
Segundo o banco, a liderança dos FIIs de papel na renda decorre da exposição a CRIs, estrutura que permite repasses rápidos dos indexadores aos cotistas. Em particular, com taxa terminal estimada acima de 12% ao ano, títulos atrelados ao CDI devem continuar oferecendo pagamentos robustos. Já os ativos vinculados ao IPCA seguem atrativos diante de projeções de inflação estáveis, preservando o poder de compra das distribuições e ampliando a previsibilidade no médio prazo.
Em 2025, o desempenho do setor foi forte: o IFIX avançou 21,1%, enquanto os FIIs de ativos financeiros subiram 19,2%. A normalização de incertezas macro e a leitura de política monetária mais clara sustentaram os ativos de risco. Esse pano de fundo prepara o terreno para 2026, quando a rotação entre segmentos pode se acentuar, com maior tração dos tijolos e manutenção do protagonismo de renda nos papéis.
No relatório, o Itaú BBA ressalta que a preferência por FIIs de papel não invalida o potencial de valorização dos tijolos em um ciclo de queda de juros. Pelo contrário, o banco vê espaço para compressão de vacância, renegociação positiva de aluguéis e reprecificação de portfólios de logística, escritórios e shopping centers. Contudo, a estabilidade de fluxo dos papéis, reforçada pelos indexadores, segue como pilar da estratégia de distribuição.
Na Carteira Renda com Imóveis do Itaú BBA, os ativos financeiros representam cerca de 30% do portfólio. A seleção privilegia portfólios de qualidade, gestão experiente e garantias robustas, reduzindo riscos de crédito e de estruturação. Entre as recomendações, aparecem emissores com histórico sólido e lastros diversificados, reforçando a disciplina de risco.
Ao longo de 2026, a tese central do banco é de diferenciação por segmentos e qualidade. Assim, os fundos imobiliários de papel devem liderar a renda, enquanto os tijolos podem capturar a valorização na esteira do ciclo de juros.
