A recuperação do mercado imobiliário comercial no Brasil começou pelos aluguéis, e os fundos imobiliários de shopping centers já refletem esse avanço em seus portfólios. Segundo o FipeZap, os preços de locação comercial subiram 9,66% em 12 meses, mais que o dobro da inflação oficial de 4,39% medida pelo IPCA. Em abril, a alta foi de 0,55%, enquanto no acumulado de 2025 o avanço chegou a 3,83%, sinalizando tração consistente da renda.
O movimento contrasta com a valorização dos ativos: os preços de venda de imóveis comerciais aumentaram 2,25% no período. Assim, a recuperação é mais intensa na renda imobiliária do que na valorização patrimonial, tendência corroborada pelos indicadores operacionais dos FIIs de shopping centers em abril.
Vários fundos reportaram mais receita operacional, apoiada por melhores vendas, crescimento do aluguel nas mesmas lojas e avanço do NOI (resultado operacional líquido). Esses sinais se repetem em diferentes praças e formatos, sustentando o ciclo de recomposição de preços.
O VISC11 registrou alta de 15,3% no NOI por metro quadrado ante o ano anterior. As vendas por metro quadrado cresceram 5,8% e as mesmas lojas avançaram 6,6%. Os aluguéis nas mesmas lojas subiram 3,8%, com aumento de 5,7% no fluxo de veículos. As vendas acumuladas somaram R$ 1,214 bilhão no ano, e o NOI atingiu R$ 103,2 milhões (+14,6%), com ocupação elevada.
O XPML11 reportou R$ 1,55 bilhão em vendas em março, com média de R$ 1.620 por metro quadrado. O NOI caixa foi de R$ 34 milhões (R$ 130/m²), vacância estável em 3,7% e inadimplência líquida de 1,7%. O portfólio inclui 27 shopping centers, mais de 5.200 lojas e ABL próxima de 1,04 milhão de m², com ativos como Shopping Cidade Jardim, Catarina Fashion Outlet e Shopping Pátio Higienópolis.
O HSML11 manteve ocupação de 96,8%, com inadimplência líquida de 1,2%, crescimento de 9% nas vendas e alta de 2% no NOI. Destaques: Shopping Paralela (Salvador, +18%), Via Verde Shopping (Rio Branco, +14%) e Shopping Metrô Tucuruvi (São Paulo, +11%), refletindo resiliência regional.
Florianópolis liderou a locação comercial em 12 meses (+18,64%), seguida por Niterói (+17,18%), Salvador (+16,11%) e Campinas (+15,51%). São Paulo avançou 8,79% e o Rio de Janeiro 6,34%. O índice FipeZap monitora anúncios de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² em 10 capitais, reforçando a amplitude da retomada.
No agregado, os dados confirmam a recuperação da renda imobiliária e sustentam a tese dos FIIs de shopping centers, com melhora em ocupação, vendas e receitas de aluguel — um ambiente favorável aos fundos imobiliários.
