O TRXF11 firmou acordo para vender 15 imóveis ao BRC Renda Urbana FII por R$ 207,25 milhões, com liquidação integral em cotas de nova emissão do fundo comprador. Segundo comunicado da TRX, a operação foi anunciada na quarta-feira (10) e reforça a estratégia de reciclagem de portfólio, preservando a exposição setorial por meio de participação indireta nos mesmos ativos.
Entre os imóveis, estão 11 agências da Caixa Econômica Federal, duas lojas do Extra (GPA), um ativo com Americanas e Dasa, além de um centro comercial em São Luís (MA). A gestora projeta lucro líquido de R$ 31,9 milhões, equivalente a R$ 0,51 por cota, refletindo a otimização do portfólio e a captura de ganhos de capital.
Os ativos estão distribuídos em 10 cidades e cinco estados, somando 29.360 m² de área bruta locável, com contratos vencendo entre 2029 e 2045. Esse perfil de vencimentos dá previsibilidade de receitas e diversificação geográfica. A presença de inquilinos como Caixa, Extra, Americanas e Dasa amplia a resiliência do caixa do fundo ao longo do ciclo.
Estratégia e métricas da transação do TRXF11
O cap rate médio reportado foi de 8,13% ao ano, em linha com o último laudo de avaliação, indicador coerente com o segmento de renda urbana. A TIR estimada do investimento nesses ativos ao longo do período em carteira alcançou 38,49% ao ano, equivalente a 107% do CDI, sinalizando execução eficiente da estratégia de aquisição e desinvestimento. Esses números sustentam o racional econômico do negócio.
Com a estrutura adotada, o TRXF11 deixa de deter os imóveis diretamente, mas mantém exposição indireta via cotas do BRC, preservando o fluxo de receitas do segmento. A transferência ocorrerá na integralização das cotas, com instrumentos definitivos previstos para assinatura em até 60 dias. Essa abordagem reduz custos operacionais e mantém a participação no desempenho dos ativos.
Após a alienação, o fundo passa de 121 para 106 imóveis, com valor investido recuando de R$ 7,49 bilhões para R$ 7,32 bilhões. A presença em 18 estados é mantida, e o prazo médio dos contratos segue em 13,44 anos. Em síntese, o TRXF11 reforça disciplina de capital ao trocar tijolo por cotas, capturar lucro por cota e preservar exposição setorial via veículo especializado.
