Os REITs ganharam espaço entre investidores brasileiros que buscam renda em dólar via imóveis no exterior. Para entender o que são REITs, vale observar estrutura, desempenho recente, setores e regras de tributação.
Os REITs são empresas listadas que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de renda. Ao comprar ações, o investidor passa a receber parte dos aluguéis e receitas desses ativos. Para manter o benefício fiscal, a legislação dos EUA exige a distribuição anual de, no mínimo, 90% do lucro tributável aos acionistas. O modelo foi criado em 1960 e se expandiu globalmente.
Boa parte dos maiores fundos imobiliários dos EUA atua além de escritórios e shoppings. Há REITs de torres de telecom, data centers, galpões logísticos e self-storage. Entre os destaques: Prologis (PLD), American Tower (AMT), Public Storage (PSA), Realty Income (O) — que paga dividendos mensais — e Welltower (WELL), hoje a maior por valor de mercado. Estimativas para 2026 projetam mais de US$ 60 bilhões em dividendos de REITs.
O retorno do setor é cíclico e sensível aos juros. O ETF Vanguard Real Estate, o VNQ (VNQ), é a referência ampla do mercado. Nos últimos cinco anos, houve alta na retomada pós-pandemia, queda em 2022 com o aperto do Fed e recuperação parcial depois. No acumulado, o retorno ficou perto de 30% em dólar, ou cerca de 6% ao ano. Para o brasileiro, o câmbio altera o resultado final.
Em comparação aos FIIs, os REITs pagam dividendos nominais menores (faixa de 3% a 5,5%), reflexo do juro mais baixo nos EUA, enquanto FIIs frequentemente ficam entre 8% e 12% ao ano. Na tributação, rendimentos de FIIs são hoje isentos para pessoa física; já REITs sofrem retenção de 30% na fonte nos EUA. Há exposição cambial e sensibilidade a juros. O acesso pode ser via corretoras internacionais, BDRs ou ETFs no Brasil, com atenção às regras de declaração de bens no exterior.
