O BLCA11 (Catuaí VBI Triple A) recebeu proposta vinculante de R$ 474,99 milhões do TRXF11 (TRX Real Estate) para aquisição dos conjuntos comerciais remanescentes no Pátio Victor Malzoni, na Av. Faria Lima, em São Paulo. A operação, se concluída, aliena 100% dos ativos imobiliários restantes do fundo e pode levar à sua posterior liquidação.
Segundo o fato relevante de 14 de agosto, a proposta abrange cerca de 7.422 m² de ABL (área bruta locável) na Torre A, no Itaim Bibi, ao preço aproximado de R$ 64 mil/m². O documento informa que serão adotadas medidas para mitigar potenciais conflitos de interesses.
A venda não está concluída. A efetivação depende do cumprimento, ou renúncia quando cabível, de condições precedentes e das aprovações necessárias. Até lá, o valor deve ser tratado apenas como preço de uma proposta vinculante.
Aprovação dos cotistas do BLCA11
A alienação exige deliberação em assembleia de cotistas. As condições de pagamento, os detalhamentos das condições precedentes e demais informações serão apresentadas em Consulta Formal. Somente após o cumprimento das condições aplicáveis a operação poderá ser confirmada.
Contexto recente do BLCA11
Em junho, o fundo vendeu o conjunto nº 183 do mesmo empreendimento (411,26 m² de ABL) por R$ 26,7 milhões à vista, equivalentes a R$ 65 mil/m², 10,3% acima do laudo de 2025. A transação gerou lucro de caixa de R$ 4,6 milhões (R$ 2,86/cota), com cerca de R$ 17,6 milhões destinados à amortização antecipada parcial do CRI.
Antes da nova proposta, o portfólio registrava vacância física e financeira de 0%, com dois locatários e WALE de 4,5 anos (prazo médio remanescente dos contratos). Google e Casa dos Ventos respondiam por 79% e 21% da receita, com vencimentos a partir de 2030.
A aquisição original foi a ~R$ 39 mil/m², financiada por R$ 408 milhões (R$ 138 milhões em oferta de cotas e R$ 270 milhões via securitização a IPCA + 5,9% a.a.). Em 29/5, o PL era de R$ 201,7 milhões (R$ 126,06/cota), valor de mercado de R$ 159,4 milhões (cota a R$ 99,63; P/VP de 0,79) e LTV de 63% (relação dívida/valor do ativo).
