O fundo imobiliário BTLG11 assinou memorando de entendimentos para a potencial aquisição de três ativos logísticos AAA, por valor indicativo de R$ 918,5 milhões. Os imóveis, ocupados por Amazon e Mercado Livre, somam 182.475 m² de ABL própria.
Dois empreendimentos ficam no Estado de São Paulo, um no raio de 30 km e outro no raio de 60 km. O terceiro está na região metropolitana de Curitiba (PR).
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O documento é não vinculante. As condições podem ser alteradas até eventual formalização do negócio, após as etapas usuais de verificação.
BTLG11 pode desembolsar R$ 642,95 milhões à vista
Se a compra ocorrer nos termos atuais, 70% do preço será pago à vista, totalizando R$ 642,95 milhões. Os 30% restantes, de R$ 275,55 milhões, serão corrigidos pelo IPCA mais 6% ao ano.
O pagamento dessa parcela poderá ocorrer em até 12 meses, com início do prazo definido conforme a situação de cada ativo. Nos empreendimentos em desenvolvimento, a contagem começa na entrega. No imóvel já concluído, conta a partir do fechamento da operação.
Os desembolsos do fundo nos projetos em construção terão atualização mensal pelo IPCA mais 11% ao ano até a conclusão das obras. O acordo prevê mecanismos para mitigar riscos de desenvolvimento.
Um ativo está pronto, em operação e 100% locado. Os outros dois seguem em modelo Built-to-Suit (BTS), em que o imóvel é construído sob medida para o locatário, com conclusão prevista para até seis meses após o fechamento.
Operação do BTLG11 prevê cap rate próximo de 9%
Considerando os parâmetros do memorando, o cap rate (taxa de capitalização) estimado é de aproximadamente 9%. Para os próximos 24 meses, o yield médio projetado é de cerca de 12,6%.
A aquisição depende de diligências satisfatórias, negociação e assinatura de documentos definitivos, além das aprovações internas e regulatórias. Até lá, preço e condições, incluindo o valor de R$ 918,5 milhões, poderão mudar.
