Os fundos imobiliários de papel devem seguir em destaque no curto prazo, enquanto os veículos de tijolo tendem a recuperar espaço de forma gradual ao longo do ciclo. Essa é a leitura do BTG Pactual no relatório Outlook Fundos Imobiliários 2026, que aponta carrego superior para as estruturas indexadas à inflação e maior previsibilidade de fluxos. Em um ambiente ainda restritivo, a combinação de juros reais altos e inflação em desaceleração favorece a captura de prêmios.
Com a manutenção de patamares elevados da Selic em 2026, ainda que com cortes graduais, os fundos de papel preservam rendimento corrente acima da média. A exposição ao IPCA sustenta a remuneração via indexação, ao mesmo tempo em que o fechamento da curva de inflação tende a reduzir a volatilidade de preços. Esse equilíbrio reforça a atratividade tática do segmento.
Além disso, a previsibilidade de caixa e a robustez de garantias mantêm o interesse pelos fundos de crédito imobiliário, sobretudo os com estruturas conservadoras e boa diversificação. Para investidores focados em renda, o carrego se destaca como diferencial competitivo no curto prazo, mesmo diante de ajustes marginais de política monetária.
Fundos de tijolo ganham espaço no ciclo com a queda de juros
Para horizontes mais longos, os fundos imobiliários de tijolo despontam como beneficiários da melhora macroeconômica. Após um ciclo de reprecificação, especialmente entre veículos de maior patrimônio e liquidez, o setor apresenta assimetria favorável. Segmentos seguem negociados com desconto em relação ao valor patrimonial, criando pontos de entrada selecionados.
A dinâmica operacional também evolui: a elevação de aluguéis e a redução da vacância observadas em 2025 sustentam um cenário mais construtivo para lajes, galpões e shoppings. Com a normalização do custo de capital, a capacidade de repassar preços e alongar contratos tende a apoiar a recuperação de cotações.
No entanto, a trajetória positiva dos ativos de tijolo depende da consolidação da queda dos juros. Enquanto isso, os fundos de papel permanecem como porto seguro de rendimento, ancorados na indexação inflacionária e no prêmio de crédito. Para o investidor, o equilíbrio entre exposição a carrego e potencial de valorização parece ser a estratégia mais eficiente na alocação em fundos imobiliários ao longo de 2026.
