O mercado de galpões logísticos de alto padrão encerrou 2025 com cenário de oferta e demanda mais apertado, sustentado por forte absorção líquida, queda da vacância e aluguéis em patamares recordes. Em São Paulo, a dinâmica foi ainda mais favorável, com níveis de disponibilidade mais baixos e maior competição por espaços de qualidade.
A Análise Setorial de Galpões do 4T25 do BTG Pactual indica um início de 2026 promissor, especialmente no Estado de São Paulo, onde a tração de demanda permanece acima da média. A absorção líquida acumulada no ano alcançou cerca de 1,5 milhão de m², reforçando a resiliência do segmento e o apetite por ativos bem localizados.
No mercado paulista de galpões de alto padrão, a vacância caiu para 7,8% ao fim de 2025, abaixo dos níveis do início do período. Esse movimento estreitou o equilíbrio entre oferta e demanda, favorecendo proprietários nas negociações, reduzindo concessões e elevando o poder de preço em contratos novos e renovações.
Aluguéis atingiram recorde histórico em 2025, com preços pedidos de R$ 32,1/m² no Estado de São Paulo. O avanço refletiu a preferência por ativos classe A/A+, proximidade de eixos logísticos e menor disponibilidade imediata. Para 2026, revisões contratuais e reajustes indexados tendem a sustentar a receita operacional, embora o efeito dependa das cláusulas específicas de cada contrato.
Oferta disciplinada reduziu riscos, mesmo com entregas relevantes ao longo de 2025. Muitos projetos foram lançados no modelo built-to-suit, com pré-locações que mitigaram pressão sobre a vacância. Em 2026, a expectativa é de continuidade desse perfil, com novos lançamentos em grande parte compensados por projetos sob medida.
Para os FIIs, o ambiente é construtivo no início de 2026. Fundos com exposição a galpões logísticos devem se beneficiar da combinação de vacância baixa, preços elevados e pipeline controlado, favorecendo renegociações, revisões e extensão de prazos. No mercado secundário, contudo, desempenho das cotas seguirá sensível a juros e percepção de risco macroeconômico. Em síntese, o segmento inicia 2026 com base operacional mais sólida e perspectivas positivas.
