O fundo imobiliário XPCM11 divulgou dois fatos relevantes nesta quinta-feira, combinando novas locações com uma forte revisão contábil de ativos. No primeiro comunicado, a gestora informou a assinatura de dois contratos no edifício The Corporate Macaé, em Macaé (RJ). No segundo, anunciou uma redução de 28,29% no seu patrimônio líquido, decorrente da reavaliação anual com data-base em 31 de dezembro de 2025.
A administradora Oslo Capital e a Urca Gestão de Recursos, gestora do fundo, enfatizaram que a queda do patrimônio líquido reflete exclusivamente o laudo de avaliação dos imóveis da carteira. Ou seja, não houve impacto de eventos operacionais, financeiros extraordinários ou inadimplência. O movimento ajusta o valor contábil aos preços de mercado observados no fim do ano.
Conforme o comunicado, o patrimônio passou de R$ 70,6 milhões no balancete de novembro de 2025 para R$ 50,63 milhões em dezembro de 2025, após a reavaliação. A variação de 28,29% está alinhada ao cenário de maior seletividade no mercado corporativo fluminense e às taxas de desconto aplicadas aos fluxos de aluguel. Essa calibragem tende a afetar indicadores como valor patrimonial por cota e relação preço/VP.
Novas locações reduzem vacância
As locações firmadas no The Corporate Macaé ajudam a mitigar a vacância e reforçam o potencial de geração de caixa recorrente. O primeiro contrato, com empresa de óleo e gás, contempla 532,07 m² nos 14º e 15º pavimentos, por 60 meses, com início em 27 de novembro de 2025. A receita bruta acumulada estimada é de R$ 0,48919 por cota, considerando a base atual de cotas.
Com esse acordo, a vacância física recuou de 57% para cerca de 54%. A segunda locação, com empresa de serviços, consultoria e locação de mão de obra, abrange 333,68 m² no 6º pavimento, também por 60 meses, com início em 2 de janeiro de 2026. Após a assinatura, a vacância aproximada passou de 54% para 52%.
Para o cotista, o efeito combinado é ambivalente: de um lado, a queda do patrimônio líquido tende a reduzir o valor patrimonial por cota; de outro, a ocupação crescente aponta para maior resiliência de receitas e possibilidade de melhora no fluxo de dividendos ao longo dos contratos. A continuidade das locações será chave para capturar a recuperação operacional do ativo.
Em síntese, o XPCM11 enfrenta o ajuste de avaliação com medidas comerciais que atacam a vacância. A trajetória futura dependerá do ritmo de absorção no mercado de Macaé, da indexação contratual e da disciplina de custos, fatores que podem amortecer o impacto inicial no patrimônio líquido e sustentar a distribuição recorrente.
