O fundo imobiliário BNFS11 (Banrisul Novas Fronteiras FII) convocou assembleia extraordinária para deliberar a venda de um imóvel comercial em Sapucaia do Sul por R$ 1,166 milhão, valor que representa desconto de 30% frente ao laudo da BR Case Consulting. A avaliação independente estimou o ativo em R$ 1,68 milhão, mas o cenário atual de mercado pressionou as propostas para baixo.
Segundo a Oliveira Trust, administradora do BNFS11, o imóvel está vago desde 14 de fevereiro de 2025. A unidade sofreu deterioração por tempo de uso, desgaste estrutural e excesso de chuvas na região, fatores que reduziram o apelo para potenciais compradores. Apesar de intervenções e melhorias, as ofertas não se aproximaram do valor reportado no laudo.
Localizado na Avenida João Pereira de Vargas, em Sapucaia do Sul, na Região Metropolitana de Porto Alegre, o ativo integra um mercado regional com menor profundidade. Nesses ambientes, a liquidez é limitada e o ciclo de venda tende a ser mais longo, especialmente para imóveis desocupados que exigem investimentos de adaptação.
Gestores ressaltam que, em fundos imobiliários, os laudos funcionam como referência de valor patrimonial, mas não asseguram transações no patamar indicado. Em praças secundárias, a distância entre avaliação e preço efetivo costuma aumentar, refletindo risco de vacância, custos de manutenção e demanda restrita por imóveis corporativos.
A proposta de alienação prevê pagamento de R$ 500 mil à vista e o saldo em 12 parcelas mensais de R$ 50 mil. A comissão de R$ 66 mil será arcada pelo comprador, reduzindo fricções de fechamento. A administradora projeta retorno de 10,05% ao ano considerando todo o período do ativo no portfólio, indicador que contempla renda, despesas e variação de preço.
Por fim, o fundo imobiliário solicita autorização para vender outros ativos vagos sem nova assembleia, desde que exista laudo de empresa independente. A intenção é acelerar a reciclagem de portfólio, mitigar despesas recorrentes e capturar oportunidades em mercados com melhor profundidade e liquidez.
