O fundo imobiliário BTHF11 (FII BTG Pactual Real Estate Hedge Fund) comprou 76% do Shopping Pátio Cianê, no centro de Sorocaba (SP), por R$ 220,4 milhões. A gestão estima cap rate de 10,7% ao ano (taxa de capitalização) e renda adicional de R$ 0,094 por cota nos próximos 12 meses.
A operação amplia a exposição direta do FII a ativos imobiliários. O pagamento será feito em etapas: R$ 78,2 milhões à vista, R$ 44,1 milhões após 12 meses e R$ 98,1 milhões em 24 meses. O instrumento foi celebrado em 31 de julho de 2026.
Do desembolso inicial, R$ 67 milhões referem-se à assunção de dívida e cerca de R$ 11 milhões serão pagos com recursos do fundo. A dívida é corrigida pelo IPCA mais 7,65% ao ano e vence em janeiro de 2034.
A gestão ressalta que a renda adicional estimada não implica aumento mensal equivalente dos rendimentos. Em agosto, o fundo apurou resultado de R$ 0,100 por cota e distribuiu R$ 0,101, mantendo a faixa projetada entre R$ 0,100 e R$ 0,105 por cota para o 2º semestre de 2026.
Quanto o Shopping Pátio Cianê pode gerar para o BTHF11
Inaugurado em 2013, o shopping tem cerca de 140 lojas e administração da Alqia. A participação adquirida equivale a 19,5 mil m² de ABL (área bruta locável) própria. Entre os locatários estão Centauro, Casas Bahia, KFC, Riachuelo, McDonald’s, C&A e Outback Steakhouse.
Nos últimos 12 meses, as vendas somaram R$ 314 milhões, alta de 7% ano a ano. O SSS (vendas nas mesmas lojas) avançou 8% e a taxa de ocupação ficou em 86,4%.
Portfólio e CRIs no BTHF11
Paralelamente, o fundo movimentou cerca de R$ 60 milhões no mercado secundário, recompondo R$ 50,2 milhões em caixa. Houve vendas a descoberto de MXRF11 e BTLG11 e redução em BTCI11. O BTHF11 integralizou R$ 88 milhões em CRIs atrelados à inflação e prazos mais longos.
A carteira encerrou o período com 42% em FIIs de tijolo, 18% em FIIs de papel, 24% em CRIs, 12% em caixa, 1% em ativos reais e 1% em ações. O valor patrimonial era de R$ 2,010 bilhões e o de mercado, R$ 1,798 bilhão.
A cota considerada foi de R$ 8,75 frente a R$ 9,78 de VP, P/VP de 0,89. O dividend yield era de 14,77% e o retorno em 12 meses, de 22% contra 11% do IFIX.
