O mercado brasileiro de galpões logísticos vive um momento de contrastes entre São Paulo e Rio de Janeiro, conforme relatório recente da Newmark. Enquanto o eixo paulista consolida expansão com demanda aquecida, o fluminense enfrenta pressão de vacância e devoluções, refletindo estratégias distintas de ocupação e preços. A diferença de escala entre os dois polos ajuda a explicar trajetórias opostas no curto prazo.
Com cerca de 17 milhões de m², São Paulo reúne o maior estoque da região, superando outros mercados latino-americanos. Esse volume é mais de cinco vezes superior ao do Rio de Janeiro, que totaliza aproximadamente 3 milhões de m². A profundidade do estoque paulista favorece negociações, dilui riscos de concentração e sustenta novos lançamentos em corredores logísticos estratégicos.
Em 2025, a absorção anual em São Paulo somou cerca de 1,4 milhão de m², confirmando a expansão da ocupação de galpões logísticos mesmo em ambiente macroeconômico mais restritivo. A absorção bruta atingiu 1,43 milhão de m², cerca de 10% acima de 2024, estabelecendo recorde histórico no estado. Esse avanço evidencia o apetite de e-commerce, varejo e 3PL por operações de maior capilaridade.
Apesar da entrega de novos empreendimentos, a vacância paulista permaneceu controlada em 8,1%, com alta marginal. Os aluguéis subiram perto de 6%, sustentados por contratos de qualidade, localização próxima a eixos rodoviários e melhora do mix de ocupantes. O cenário indica continuidade de correções de preço onde a oferta é mais limitada.
Já o Rio de Janeiro seguiu direção oposta, com absorção líquida negativa de aproximadamente 11 mil m² em 2025, sinalizando que devoluções superaram as novas locações. A taxa de vacância avançou de 10,2% para 11,2% ao fim do ano, colocando o estado entre os mercados com maior disponibilidade no painel regional. Nesse contexto, locatários ampliam poder de barganha e prazos de negociação.
Os preços no Rio permaneceram estáveis, sem pressão altista, coerentes com a demanda mais fraca e maior oferta. Para reverter o quadro, proprietários tendem a ajustar incentivos, flexibilizar carências e investir em especificações técnicas superiores. A resiliência paulista e o desafio fluminense reforçam como a escala dos galpões logísticos e a profundidade da demanda moldam trajetórias distintas no país.
