O fundo imobiliário TEPP11 assinou compromisso para vender sua participação no Edifício Passarelli, em Pinheiros (SP), por R$ 114,05 milhões. O acordo envolve 48 unidades autônomas do empreendimento, tendo o HIRE11 como comprador.
O pagamento inicial será de R$ 61,58 milhões, condicionado ao cumprimento das cláusulas previstas. As parcelas remanescentes serão de R$ 14,66 milhões em até 12 meses, R$ 15,23 milhões em até 18 meses e R$ 22,58 milhões em até 24 meses após o desembolso inicial.
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As parcelas futuras serão atualizadas pela variação positiva acumulada do IPCA e remuneradas a 4,85% ao ano, pró-rata temporis. Haverá alienação fiduciária dos imóveis como garantia dos valores a receber.
Do valor inicial, R$ 55,8 milhões serão liquidados por compensação de créditos e cotas do comprador. Essas cotas serão vendidas ao TRXF11, com os recursos vinculados à subscrição do fundo na 13ª oferta desse veículo. Outros R$ 5,7 milhões serão pagos em dinheiro. Depois, a gestão afirma que venderá integralmente essa posição, sem manter exposição estratégica.
Ganho estimado com a venda do TEPP11
Segundo a gestora, o preço equivale a R$ 13.997/m², 32% acima do custo histórico. A transação foi estruturada a um cap rate (taxa de capitalização) de 8,08% ao ano, considerando o aluguel nominal.
A estimativa de ganho de capital é de cerca de R$ 35 milhões, o equivalente a aproximadamente R$ 0,66 por cota, com taxa interna de retorno projetada em 12,11% ao ano em sete anos.
O Passarelli integra a carteira desde 2019, período em que houve retrofit, redução de custos condominiais e reposicionamento de ocupação. O aluguel caixa por m² avançou 64% desde a aquisição, ante um IPCA acumulado de 45%, e a cota condominial ficou 15% abaixo da média de mercado, segundo a gestora.
A conclusão do negócio depende de due diligences jurídica e técnica, do não exercício (ou renúncia) do direito de preferência pelos locatários, da manutenção dos contratos de locação e da aprovação da assembleia de cotistas do comprador.
Após o desinvestimento, a estratégia indicada é reduzir gradualmente a alavancagem, preservar liquidez, manter seletividade em aquisições, avaliar investimentos nos imóveis remanescentes e considerar amortizações extraordinárias quando houver vantagem econômica.
