O segmento de fundos imobiliários de logística manteve ritmo acima do IFIX em 2025, com retorno de 23% frente aos 21,1% do índice. O movimento refletiu a melhora consistente dos fundamentos, especialmente a queda da vacância e a resiliência das taxas de ocupação nos principais eixos de galpões do país. A leitura do mercado sugere continuidade do interesse por ativos de renda com lastro em contratos atípicos e inquilinos de grande porte.
A dinâmica operacional dos galpões logísticos foi determinante. Houve avanço na absorção e redução contínua da ociosidade, mesmo com a expansão do estoque. Esse equilíbrio saudável entre oferta e demanda mitigou pressões sobre descontos de aluguel e sustentou revisões positivas de contratos em regiões consolidadas.
Vacância em mínima histórica reforça o ciclo. A taxa de vacância recuou para 6,6% no fim de 2025, a menor da série acompanhada pelo Itaú BBA, contra 8,5% em 2024. O declínio ocorreu em paralelo a novas entregas, indicando que a ocupação dos projetos recém-construídos avançou em linha com a oferta, sem deteriorar indicadores.
Absorção recorde consolida a tendência. A absorção líquida somou 2,43 milhões de metros quadrados, enquanto a bruta superou 5 milhões, estabelecendo novo pico histórico. Foram entregues 2,06 milhões de m² no período, com pré-locações próximas de 60%, revertendo a retração iniciada em 2020 e sinalizando maior confiança de inquilinos âncora.
Desempenho regional mostrou assimetrias. O Rio de Janeiro registrou vacância de 12,3%, interrompendo a queda anterior. São Paulo teve absorção líquida de 1,27 milhão de m² ante 1,24 milhão de m² entregues, mantendo vacância estável em 7,5%. Minas Gerais exibiu vacância de 1,8%, absorção de 379 mil m² e entregas modestas; Extrema permaneceu praticamente ocupada.
Nos preços, os FIIs de logística seguem descontados. As cotas negociam a P/VP de 0,94, sugerindo assimetria entre valor de tela e valor contábil, apesar do avanço operacional. Para o investidor, o cenário combina fundamentos sólidos, spreads ainda atrativos e possibilidade de compressão de desconto se as métricas de ocupação e aluguel seguirem firmes, reforçando a tese em fundos imobiliários.
