O mercado imobiliário brasileiro abriu 2026 com ritmo moderado em número de operações, mas com tíquete alto que sustentou o volume financeiro. No primeiro trimestre, foram 25 transações que movimentaram R$ 8,3 bilhões e mais de 1,2 milhão de metros quadrados, a um preço médio de R$ 6.810 por m² e cap rate de 9,5% ao ano. Os fundos imobiliários seguiram como protagonistas na originação e alocação de capital, especialmente em logística, escritórios e shopping centers.
Segundo a Cushman & Wakefield, a menor frequência de negócios deu lugar a aquisições concentradas, puxando o valor agregado por transação. A dinâmica reforça a seletividade dos FIIs em um ambiente de juros em queda gradual e foco em ativos de maior qualidade, com contratos robustos e localização estratégica. Entre os destaques estiveram XPML11, HGLG11, BTLP11 e TRXF11, que lideraram movimentos relevantes em seus segmentos.
No varejo, o XPML11 (XP Malls) foi o nome do trimestre, ao adquirir participações em shopping centers por aproximadamente R$ 608,7 milhões. Os ativos contemplam Pátio Higienópolis, Iguatemi Alphaville, Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi São José do Rio Preto e Praia de Belas, somando cerca de 27,8 mil m² de ABL. O segmento totalizou seis operações, R$ 1,34 bilhão e 63,7 mil m².
Entre os galpões, houve intensa movimentação intrassetorial. O HGLG11 (Pátria Log) comprou quatro ativos antes pertencentes ao PATL11: PATL Multimodal Itatiaia, Jundiaí 1, Jundiaí 2 e Ribeirão das Neves, por cerca de R$ 356 milhões. Os imóveis ficam em RJ, SP e MG, reforçando hubs de distribuição próximos a eixos rodoviários.
No industrial, o BTLP11 concluiu a maior negociação do trimestre ao adquirir o portfólio BTLP Cajamar e BTLP Duque de Caxias por aproximadamente R$ 1,08 bilhão. Os imóveis somam cerca de 298 mil m², apoiando a expansão do e-commerce e da cadeia de suprimentos. O segmento industrial registrou 12 transações, R$ 3,08 bilhões e 899 mil m².
O TRXF11 também avançou com aquisições complementares de risco-retorno. Em escritórios, comprou a Torre Corporativa Orvalho, em São Paulo, por R$ 219,4 milhões. No industrial, adquiriu um galpão ocupado pela Shopee em Londrina (PR) por R$ 135,5 milhões, evidenciando a resiliência operacional dos fundos imobiliários em ativos ancorados por locatários estratégicos.
Os dados consolidam o papel dos fundos imobiliários como motor do ciclo de realocação de portfólios, ao mesmo tempo em que a indústria calibra preços e prazos. Com cap rates em 9,5% a.a. e liquidez seletiva, a tendência aponta para continuidade de deals de grande porte, sobretudo em logística e varejo de alta qualidade.
