O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário), gerido pela TRX, anunciou investimento de R$ 1,435 bilhão para a aquisição indireta de três galpões logísticos AAA em Guarulhos (SP): K100, K200 e K300. O complexo soma 237.390,70 m² de ABL. Dois ativos têm a empresa de e-commerce Mercado Livre como locatária.
Com a transação, a ABL do fundo avança 19%, de cerca de 1,25 milhão para 1,48 milhão de m². O valor investido em imóveis cresce 18,4%, de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões. O portfólio passa a ter 115 imóveis, totalizando aproximadamente 3,3 milhões de m².
Detalhes da operação do TRXF11
O K200 está concluído e locado. O K100, também locado ao mesmo inquilino, está em fase final de desenvolvimento, com entregas previstas para julho e outubro de 2026. Os dois contratos são atípicos, com prazo de 10 anos a partir da entrega, e preveem multa equivalente aos aluguéis remanescentes em caso de rescisão. Os projetos seguem o modelo built to suit (BTS), em que o imóvel é feito sob medida para o operador. Há renda mínima garantida até a plena geração de aluguel.
O K300 permanece em desenvolvimento. Sua aquisição depende da aprovação do projeto, da assinatura de contrato BTS e do cumprimento de condições da operação. O futuro locatário não foi divulgado.
A localização do complexo, a 700 metros da Rodovia Presidente Dutra e a menos de 5 km do Aeroporto de Guarulhos, com acesso a Fernão Dias, Ayrton Senna e Rodoanel, favorece distribuição regional e de última milha. Os ativos buscam certificação LEED Core & Shell.
O pagamento será em dinheiro, sem permuta, em quatro parcelas: a primeira no fim de julho de 2026 e três semestrais subsequentes, condicionadas a marcos de obra, regularização e contratos. A aquisição é indireta, via veículos que compram as empresas proprietárias; o TRX Logístico FII assinou a compra das quotas.
A estrutura inclui cota sênior do Banco XP de Atacado e cota subordinada do TRXF11 e do FII Matriz Log, da desenvolvedora dos ativos. O fundo poderá buscar refinanciamento após as obras.
O yield on cost estimado é de 14,51% nos 12 primeiros meses. A estimativa de distribuição mensal segue entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026. Após a operação, cerca de 79,4% da receita estará atrelada a contratos atípicos; o prazo médio será de 13,04 anos, e nenhum imóvel isolado superará 6,8% do valor investido em imóveis. O segmento logístico passa a representar aproximadamente 37% da área locável do fundo.
