Os galpões logísticos no Brasil encerraram 2025 com taxa de vacância de 7,1%, segundo estudo do BTG Pactual baseado em dados da Buildings. O índice figura entre os menores da série recente, refletindo a maturidade do segmento e a disciplina na entrega de novos projetos. A leitura confirma a resiliência operacional mesmo em um ambiente de juros ainda elevados.
Na última década, o estoque nacional de ABL saltou de 23 milhões para 53 milhões de m², um avanço de aproximadamente 130%. Esse ciclo de expansão consolidou corredores logísticos em eixos como São Paulo, Minas Gerais e Sul do país, com melhora de qualidade e padrão construtivo. A evolução também trouxe contratos mais longos e maior diversificação de inquilinos.
A demanda permanece firme, apoiada pelo avanço do e-commerce e pelo redesenho das cadeias de suprimentos. Nos primeiros elos, operadores logísticos e varejistas ampliaram hubs para encurtar prazos de entrega e otimizar custos. Esse movimento sustenta absorção líquida positiva e pressiona a disponibilidade.
Fundos imobiliários logísticos operam acima da média nacional, com ocupações próximas do pleno. O BTLG11 reportou vacância financeira de 2,9% em portfólio com 34 imóveis e cerca de 1,4 milhão de m² de ABL. O HGLG11 mantém vacância por volta de 2%, enquanto o TRXF11 registra 0,46% de vacância física e 0,42% financeira. Já o GGRC11 aponta apenas 0,21% de vacância, evidenciando disciplina comercial e contratos atípicos. Esses desempenhos reforçam a atratividade do segmento para renda.
Principais ocupantes incluem gigantes do varejo digital, como Mercado Livre, Shopee, Casas Bahia e Amazon. A expansão dessas operações impulsiona procura por ativos classe A e A+, próximos a eixos rodoviários e centros urbanos. A tendência favorece contratos de longo prazo e cláusulas de reajuste previsíveis, reduzindo volatilidade.
Perspectivas apontam manutenção de vacância contida. O custo de capital e de construção segue elevado, o que deve restringir lançamentos no curto prazo e equilibrar oferta e demanda. Com pipelines mais seletivos, a precificação tende a permanecer saudável.
Em síntese, os galpões logísticos combinam fundamentos robustos, ocupação elevada e carteira de inquilinos diversificada. A continuidade do e-commerce e a limitação de novos projetos sustentam o ciclo, mantendo a vacância em patamares historicamente baixos.
