A discussão sobre investir em FIIs de logística ganhou destaque no “Liga de FIIs”, com Marx Gonçalves, Marcos Baroni e Fernando Didziakas (Buildings). O debate ocorreu em meio à demanda elevada por galpões puxada pelo e-commerce.
Didziakas afirmou que o setor segue absorvendo novos espaços e que o controle de oferta está nas mãos dos desenvolvedores, que modulam lançamentos conforme as condições de mercado.
Demanda e oferta nos FIIs de logística
O ciclo curto de construção permite ajuste rápido. Em 2019, havia 20 milhões de m² mapeados; após cerca de 15 milhões de m² entregues, existem hoje 22 milhões de m² projetados e em espera.
Esse ritmo difere das lajes corporativas, cujo ciclo de 3 a 5 anos eleva o risco de descompasso. Na logística, a absorção de ~1 milhão de m² frente a ~500 mil m² de entregas tem reduzido a vacância.
A demanda é sustentada por Mercado Livre (MELI), Shopee (SE) e Amazon (AMZN). Essas empresas operam grandes centros próximos a São Paulo (Guarulhos, Embu, Barueri, Cajamar), entre 50 mil e 200 mil m², e micro hubs urbanos de 5 mil a 15 mil m² para entregas rápidas. Há tendência de expansão para outros polos e interiorização dos centros maiores.
Alguns fundos ampliam ativos existentes em vez de adquirir novos. Expansões podem gerar yield on cost (renda anual/valor investido) superior ao cap rate (renda anual/valor do ativo), aumentando a eficiência do portfólio.
O tipo de contrato também pesa. Em contratos típicos e atípicos, os atípicos oferecem previsibilidade; os típicos expõem ao mercado, mas permitem revisões. Didziakas disse preferir típicos no raio de 30 km de São Paulo, a preço de mercado, pela facilidade de reposição e reajustes.
A análise dos FIIs deve considerar localização, qualidade dos ativos, nível de aluguel, perfil dos locatários, contratos e potencial de expansão.
