O fundo imobiliário VRTA11 (VRTA11) segue negociando abaixo do valor patrimonial na B3. Na segunda-feira (19), a cota fechou a R$ 76,15, mantendo o desconto do VRTA11 ante o valor patrimonial por cota (VP) de R$ 83,62, conforme o último relatório gerencial.
No encerramento de agosto, com a cota a R$ 73,62, o desconto era de 12% e o P/VP (preço sobre valor patrimonial) estava em 0,88 vez. Nesse nível, o mercado pagava R$ 0,88 por cada R$ 1,00 de ativos do fundo.
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O que significa o desconto do VRTA11
O valor patrimonial reflete a marcação a mercado da carteira, composta por 71 CRIs, cotas de nove FIIs e caixa. Já a cotação resulta da oferta e demanda na bolsa.
Com a cota abaixo do VP, o investidor no secundário tem exposição aos mesmos ativos pagando menos por eles. Assim, o retorno implícito, calculado sobre o preço, tende a superar a taxa média da carteira.
O relatório também mostra o inverso: a cota patrimonial está 13,6% acima da cota de mercado. São a mesma distância, calculada sobre bases diferentes.
Tabela de sensibilidade e efeito no retorno
A tabela de sensibilidade da Fator indica, em 31 de agosto, taxa média dos CRIs de IPCA + 8,16% pela curva de aquisição e de IPCA + 11,23% pela marcação a mercado. Com a cota a R$ 73,62, o retorno implícito subia para IPCA + 18,85%.
A R$ 70,00, a taxa implícita seria de IPCA + 21,18%. A R$ 75,50, cairia para IPCA + 17,74%. Cada R$ 0,50 a mais na cotação reduz a taxa estimada entre 0,29 e 0,34 ponto percentual.
O cálculo desconsidera aplicações em FIIs e compromissadas, inflação e CDI futuros e custos do fundo. Nos CRIs atrelados ao CDI, a conversão desconta 4,5% do IPCA. É estimativa, não garantia de retorno.
Em agosto, o fundo distribuiu rendimentos de R$ 0,85 por cota, yield mensal de 1,15% sobre R$ 73,62. Segundo a gestora, equivale a cerca de 124% do CDI, com gross up de 15%. Há reserva de R$ 1,26 por cota e projeção de pagar entre R$ 0,85 e R$ 0,95 por cota no 2º semestre de 2026.
