O RBVA11 firmou dois contratos de locação com a rede Ultra Academia para imóveis na Avenida Paulista e na Avenida Duque de Caxias, em São Paulo, reduzindo a vacância física de 8,2% para 6,5%. A gestão projeta impacto positivo estimado de R$ 0,0015 por cota ao mês, considerando apenas o aluguel fixo após o fim da carência. Os acordos foram assinados com a Ultrainvest Investimentos e Participações, holding da rede Ultra, com prazo de 20 anos, vigência até março de 2046 e reajuste anual pelo IPCA.
Além da parcela fixa, a remuneração inclui componentes variáveis atrelados ao faturamento das unidades e à receita de estacionamento, o que pode potencializar os rendimentos ao longo do tempo. Essa estrutura busca equilibrar previsibilidade e upside operacional, alinhando interesses entre locador e locatário. A operação marca a primeira locação simultânea de dois ativos do fundo imobiliário para um mesmo inquilino, reforçando a estratégia comercial.
Imóveis na Paulista e Centro
O ativo da Avenida Paulista, nº 436, no bairro Bela Vista, possui 2.857 m² de área total, com terraço e vagas de garagem, características valorizadas pelo varejo e pelo segmento de academias. Já o imóvel da Avenida Duque de Caxias, no Centro da capital paulista, tem 2.107 m² e também conta com estacionamento, ampliando a conveniência para clientes e colaboradores.
Segundo a gestora, a operação evidencia a complementaridade dos ativos dentro do portfólio, combinando localização icônica na Paulista com capilaridade no Centro. Com os novos contratos, o RBVA11 passa a contar com três imóveis vinculados à marca Ultra: os dois recém-locados e o terceiro ativo na região da Avenida Berrini, no Brooklin, que já integrava a carteira.
Diferentemente do imóvel da Berrini, cujo contrato foi firmado com franqueado, as novas locações foram celebradas diretamente com a holding controladora, o que tende a fortalecer o risco de crédito do recebível. Essa diferença contratual pode contribuir para maior estabilidade dos fluxos, sobretudo em prazos alongados como os de 20 anos previstos.
Movimentação do portfólio
Em paralelo, o RBVA11 segue ativo em alocação e reciclagem. Em maio, o fundo adquiriu integralmente um imóvel locado à Portobello, na Alameda Gabriel Monteiro da Silva, por R$ 81 milhões, reforçando exposição a segmentos resilientes. Também anunciou a compra de três imóveis por R$ 111,6 milhões, ampliando a diversificação e elevando para 14 o número de segmentos na carteira.
No eixo de desinvestimentos, em março houve a venda de um ativo locado à Caixa Econômica Federal por R$ 7,3 milhões, gerando lucro de R$ 0,025 por cota. Apesar das movimentações, o guidance de distribuição permanece em R$ 0,09 por cota ao mês para o semestre corrente, sinalizando continuidade na geração de rendimentos aos cotistas do RBVA11.
