O mercado de galpões logísticos em São Paulo iniciou 2026 com forte tração, em um cenário que pode impactar diretamente os rendimentos de FIIs do segmento. Relatório do BTG Pactual aponta mudança relevante no mapa da demanda, com novas frentes de expansão fora do eixo mais central da capital. Investidores acompanham de perto esse movimento, que combina vacância em queda e preços em alta.
A dinâmica regional mudou: em vez da concentração próxima ao centro expandido, o destaque migrou para áreas a 30 km e 60 km da capital. Nessas praças, a absorção líquida acelerou, a vacância recuou e os aluguéis subiram acima da média histórica. Empresas priorizam ativos de padrão classe A/A+, próximos a rodovias e consumidores, buscando eficiência de custos.
A procura se concentra em polos com boa infraestrutura e acesso logístico, onde empreendimentos modernos oferecem maior eficiência operacional. O resultado é uma disputa por espaços qualificados, enquanto ativos antigos perdem atratividade relativa. Esse descolamento reforça a seletividade do ciclo de 2026 e favorece gestores com portfólios bem posicionados.
Preços recordes consolidam a tendência: o valor pedido médio dos galpões logísticos de alto padrão em São Paulo atingiu R$ 33,8/m² no 1T26, um novo pico histórico, com alta de 6% no período. Ao mesmo tempo, a vacância consolidada recuou para 6,7%, sinalizando um mercado mais ajustado à demanda e com menor folga de espaços disponíveis.
Para os FIIs, o reflexo é claro. Fundos com imóveis em eixos estratégicos tendem a capturar reajustes em renovações e novas locações. O BTLG11 ilustra o movimento: renovou contrato em Mauá com aumento de 25% e, em Ribeirão Preto, firmou nova locação 43% acima do contrato anterior, reduzindo a vacância financeira para 2,9%. Esses cases indicam potencial de crescimento de receitas.
FIIs posicionados em Cajamar, Louveira, Mauá, Extrema e Embu, além dos corredores Anhanguera e Bandeirantes, devem seguir no radar. HGLG11 reportou vacância física de 3% em fevereiro, um patamar saudável para o setor. XPLG11 segue entre os veículos de maior escala e diversificação, com foco em ativos de padrão elevado.
Em 2026, o mercado está mais seletivo: ativos modernos e bem localizados concentram a demanda, enquanto produtos defasados enfrentam competição. Para investidores de galpões logísticos, a tese privilegia qualidade, localização e capacidade de repasse de aluguel ao longo dos ciclos.
